房屋赠与合同在以下特殊情形下会变得复杂：
1、赠与合同是否公证：经公证的赠与合同，撤销难度大增。依据《民法典》，一般不得撤销，除非受赠人严重侵害赠与人或其近亲属权益等法定事由。这提高了赠与人的撤销门槛，也增强了合同稳定性。
2、赠与是否附义务：若合同附有义务（如受赠人需赡养赠与人），受赠人未履行义务时，赠与人有权撤销。这会影响合同履行与效力，可能引发法律纠纷。
3、赠与财产是否完成登记：房屋未办理产权变更登记的，赠与人仍有撤销权。一旦撤销，受赠人无法取得所有权。因此，及时过户对保障受赠人权益至关重要。

上述特殊情况直接影响合同法律效力和执行结果，建议签约前充分评估，并在专业律师指导下操作。
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签订房屋赠与合同时，需避免以下错误操作，以免影响合同效力：
1、仅口头约定未签书面合同：存在法律效力风险。虽《民法典》未强制要求书面形式，但不动产涉及重大利益，缺乏书面合同易在争议时举证困难，可能被认定为赠与关系不成立。
2、未核实赠与人处分权：赠与人无权处分房产（如夫妻共同财产仅一方签字赠与），可能导致合同无效或被撤销。
3、未办理产权变更登记：赠与合同成立后，未过户则权利未转移，赠与人可撤销赠与，受赠人权益无法保障。

为避免错误，建议签约前咨询专业律师，确保合同条款合法有效并完成必要法律手续。欢迎进一步联系，获取专业指导。
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房屋赠与合同若存在瑕疵，可能面临以下法律风险：
1、合同无效风险：如赠与人与受赠人恶意串通，以赠与形式逃避债务，法院可认定合同无效，赠与行为自始无法律效力。
2、赠与被撤销风险：赠与人未过户前反悔，或受赠人未履行附随义务，赠与人可依法撤销，导致受赠人失去房产所有权。

这些风险可能使受赠人既无法取得房产，还因信赖合同产生经济损失（如放弃购房机会或投入装修费用）。因此，签约时务必确保合同合法可执行，建议咨询专业律师规避风险。
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房屋赠与合同的法律效力以《中华人民共和国民法典》为依据：
《民法典》第六百五十七条明确，赠与合同是赠与人将财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的合同，其核心属性为无偿性和双方合意性。

《民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足：行为人具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。因此，若赠与人或受赠人不具备相应能力、意思表示有瑕疵，合同将无效。

《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。房屋赠与合同虽无强制书面形式要求，但因涉及不动产，实务中建议采用书面合同并办理产权变更登记，以保障效力和执行。

综上，房屋赠与合同在满足上述法律规定时合法有效，受法律保护。若合同有瑕疵可能影响效力，建议签约前咨询专业律师确保合法。

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